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Re: [新聞] 柯文哲:都更「一坪換一坪」是幻想 丁守中

作者 AZTEC
看板 Gossiping
時間 2018-02-14 10:18:15
※ 引述《ArcoArena (朝比奈)》之銘言: :筆者不動產估價師 :在建商搞過都更 :也估過幾件都市更新權利變換案件 :以下就個人經驗分享 :有錯還請前輩指正 :只想看結論的請跳到最後 :------------------------------------------------------------------- :基本上 "免費" "室內" 一坪換一坪有多難 其實用算的就很清楚 :以台北市最常見到的4.5層樓公寓來說 :多數是在"建蔽率時代"所興建的 :房子高度由面前道路所決定 路越寬就可以蓋越高 :住宅區建蔽率60% :建築高度=1.5倍路寬+6公尺 :故6米巷之建築高度=6*1.5+6=15 :每層樓高約3公尺 :興建樓層即為5層樓 :(反之路寬不足6公尺之巷子 則多興建4層樓公寓) :假設一塊基地40坪 每層建物面積=40*60%=24坪 :土地持分=基地面積/樓層數(在此假設為5層)=8坪 :這樣的產權配置應該滿常見的 :鄉民可上各大仲介網站隨便找一間待售老公寓參考一下 :好 今天建商要來談都更了 :因為現今建築法令改以容積率進行管制 :同樣以台北市最常見的"住三"土地來說 :容積率為225% :並計算免計容積的項目(梯廳、陽台、機房、屋突、法定機車位等) :--其面積約為基本容積率的60% :再加上政府恩准的都市更新容積獎勵45%(要50%全拿真的很難) :則這塊40坪地基地最多可蓋的建物面積(含公設): :40*225%*(1+60%)*(1+45%)=208.8坪 :208.8坪/5層樓=41.76坪>24坪 :一坪可以換到快2坪耶!!!!!郝棒棒啊~~~~ :等一下 蓋房子不用錢嗎? 錢你出嗎? :所以這時候才有建商介入的空間 :但要建商幫你出錢蓋房子 :勢必就回到"合建分屋"的老路了 :(都更95%以上都是假都更真合建,連稅捐機關都如此認定) :那怎麼分呢? :<以下公式不盡然精準但較好理解> :地主分回比例 :=(新成屋房價/(1+25%)-房屋造價)/新成屋房價 :25%中,10%是建商的管理銷售稅賦成本,15%為利潤 :房屋造價可參考估價師公會網站之第四號公報 :或台北市都市更新(重建區段)建築物工程造價基準 :假設我的舊公寓在天龍大安區 市價80萬/坪 :當地新成屋可賣到120萬/坪 :都更後房屋要蓋到14層樓 造價15萬/坪 :則地主分回比例=(120/1.25-15)/120=67.5% :回到上述40坪的基地可蓋208.8坪的房屋面積 :則地主可分回之新成屋面積=208.8*67.5%=140.94坪 :140.94坪/5層=28.188坪>24坪 :好像還是滿足一坪換一坪啊?何難之有? :媽的別忘了台北市天龍人要的是"室內"一坪換一坪 :28.188只是你的權狀坪數 :還要扣掉公設比30%耶!!!! :28.188*(1-30%)=19.73坪 ----> WTF!!!!!!!! :我大安區天龍地段房價120萬/坪 :24坪舊公寓只能換不到20坪回來!!!!??? 建商成本(不計掮客費用) 15萬*208.8坪*1.3=4072萬 總營造成本含不計入面積計算的公設 建商得到 120萬*(208.8-140.94)坪=8143萬 分得地價 15萬*140.94*(0.1+0.25)=740萬 跟地主收的管銷利潤 停車位,14層 一層兩戶 扣掉目前一樓大都為公設 約26個車位。(室內停車空間不計入容積計算) 給地主一半好了,13個車位算一個兩百萬(台北算很便宜)=2600萬 (2600+8143+740-4072)/4072=182% 給你個十年,每年也18.2%。 你當建商吃素的喔!! 每年3%也去賺的建商,應該是腦袋有屎。 有錯請指教。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.73.93.140 PTT 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518574698.A.C1A.html
1FTC9527:做功德阿02/14 10:19
2Ftony121010:看比率3%,但是其實數字還是很大吧02/14 10:19
3Fshrines:所以這個制度根本是保障建商利潤2成,講的好像很委屈02/14 10:20
4Forinsinal:每年3%...真的不如去丟股市02/14 10:20
5Fpiece1:30億的3%也是很嚇人的02/14 10:21
6Fgitsvn:笑死,故意說蓋14層樓,台北市哪個六公尺巷弄可以蓋14層02/14 10:21
上一篇就舉14層的例子。
7Forinsinal:反倒是一堆建商派的風向文,柯文哲說甚麼,柯粉就信甚麼02/14 10:21
8Fgitsvn:的?你以為是台中七期嗎?02/14 10:21
9Fshrines:何況十年還算保守,房子賣十年?賣五年都還沒算利息02/14 10:21
現在就是房市不好。 可是很多建商都把資產拿去貸款, 再來買地炒房。 ※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:23:33
10Ftony121010:一般政府工程的利潤其實也沒比這高多少02/14 10:21
11Fshrines:問題是政府公共工程每個月估驗計價撥款,風險小很多02/14 10:22
12Fshrines:拿公共工程來比也怪怪的02/14 10:23
13FWizZ:小建商才會接這種 太窮惹兒02/14 10:23
14FAV771118:你有30億出來做生意,只拼3%利潤?02/14 10:25
15Fdorydoze:建商可以拿都更合約去貸款吧~~那些都不是錢喔02/14 10:26
16Fdorydoze:都更工程合約02/14 10:26
17FLittleBob:這個計算有估計到26個車位停在40坪基地的地下室營造成 02/14 10:26
18FLittleBob:本嗎02/14 10:26
這個是有點牽強, 只是目前大部分建案大概基本都幾乎要一戶一車位。 所以我是照上個例子蓋到14層的例子去算的
19Fgitsvn:人家怎麼講你就相信嗎?為什麼要那麼天真無邪?我就問你02/14 10:27
20Fdorydoze:最後還不是看當地市價去估貸款額度02/14 10:27
21Fgitsvn:實務上住三哪一個六公尺巷弄蓋到14層樓的,笑你講不出來02/14 10:27
就跟你說我是照上篇的例子算的。 上篇照這樣算出3%阿! 閱讀障礙?
22Forinsinal:蠻多護航文都刻意忽略建商得到的地坪持分地價02/14 10:27
23Fhosen:又在亂算,錢全是拿土地去貸款的,買空賣空02/14 10:27
就照上一篇的例子算的, 他就只算營造成本而已, 我只是想說真正分到的不只這麼多。 ※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:29:01
24Fgitsvn:14層咧,你知道信義國隱那個九公尺巷弄都審最後只給到12層02/14 10:28
25Fgitsvn:嗎?02/14 10:28
26Fhosen:請問我只拿出1000萬成立一間營造商,利潤多少?400%好嗎02/14 10:29
營造廠是另一個狀況,利潤有10%就算不錯。
27FWizZ:某g有空在這裡噓人怎麼不去上一篇說原PO亂算咧02/14 10:29
28Fgitsvn:就說了嘛,覺得有暴利住戶就自己all in下去賺,何必給建 02/14 10:30
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:32:00
29FWizZ:你以為ALL IN的人多嗎 那台灣早就變世界比特幣交易中心了02/14 10:30
30Fdorydoze:沒有政府幫助住戶是可以貸款那麼多錢喔02/14 10:30
31Fgitsvn:真幽默,整天只會跳針多照人家例子算,自己都不思考一下02/14 10:31
32FWizZ:好可憐的gg02/14 10:31
33Fgitsvn:例子合不合理喔?有夠天真無邪02/14 10:31
34FWizZ:天真的是你啊02/14 10:32
35Fk1k1832002:說真的,照市場法則一案能賺幾千萬,結果住戶跟"非建02/14 10:32
36Fgitsvn:啥都不懂就在那邊跳針,真好笑,就問你實務上到底有哪個02/14 10:32
37Fk1k1832002:商公司"都沒人跳下來弄這一塊"大餅"是很奇怪的事情02/14 10:32
38FWizZ:跳針的也是你啊02/14 10:33
39Fgitsvn:六公尺巷弄都更後都審也同意蓋到14層的,笑你講不出來02/14 10:33
40Fdorydoze:因為住戶不知道門道阿02/14 10:33
41Feasy101:w大比較天真無邪02/14 10:33
42FWizZ:又一個崩潰的喔 呵呵02/14 10:34
43Forinsinal:不知道門路,沒有專業人士出來承包,這個錢妳當然賺不了02/14 10:34
44Fgitsvn:要這樣天花亂墜舉例你怎麼不直接說台北市全面台中七期化02/14 10:34
45Fk1k1832002:住戶不知道就算了 "非建商公司"或其他集團總知道吧02/14 10:34
46Fgitsvn:整天在暴利,又不敢自己all in下去自己談自己賺02/14 10:34
47FWizZ:七期就是重劃 重劃就是徵收 柯文哲才不敢碰徵收02/14 10:34
48Fk1k1832002:再次之一堆建築類工程師或相關包商肯定也湊的起來阿02/14 10:35
49Fgitsvn:學學人家水源路都更好嗎?不要只會鍵盤暴利,真要出力的時候 02/14 10:35
50FWizZ:我覺得過幾年搞不好會有都更媒合募資網站XD02/14 10:35
51Fgitsvn:又一個一個龜起來說沒錢,沒錢就去跟銀行談貸款啊02/14 10:35
52Fmichael0728n:看原po文管銷含在8143w裡面02/14 10:35
53Fliuyc888:怎麽同樣14樓 這篇就說亂舉例 上一篇就支持 還真是看不02/14 10:35
54Fliuyc888:懂02/14 10:35
55Feasy101:w大說的政府都更購地基金 你這都講得出來 不天真嗎02/14 10:35
56FWizZ:人家的房子不動就是不想動 為啥要人家去貸款XD02/14 10:35
57Fdorydoze:期時真的要搞應該是搞得起來啦02/14 10:36
58Fgitsvn:是不是暴利去談貸款給銀行評估一翻兩瞪眼02/14 10:36
59Fdorydoze:不過到時候肯定會被政府刁02/14 10:36
60FWizZ:我講的是最佳解阿 不能靠徵收解決的只好靠基金02/14 10:36
61Ftortoise1017:我相信你沒看懂原po的計算,25%是拿來計算分配比例02/14 10:36
62Fk1k1832002:聯合募資平台不錯,要是搞起來推得動都更好事一件XD02/14 10:36
63Ftortoise1017:,地主實拿67%就已經支付了,你重複計算做啥?02/14 10:36
這邊我想錯了, 當初是想建商有從此得利,是隱形利潤。 所以算進去。 扣掉那七百多萬總利潤164%。
64FWizZ:不然要跟共產黨一下說清除低端戶就清除 也沒這些問題02/14 10:36
65Feasy101:最佳解釋夢中吧 不切實際02/14 10:37
66FWizZ:你說不出個屁就滾遠一點啦 懶得理你02/14 10:37
67Fgitsvn:為什麼說這篇亂舉例?因為他根本沒搞懂前文內容在講啥 02/14 10:37
68Fkeydata:斯文里公辦都更,四樓13樓,市府持有30%,17億都更成本02/14 10:37
69Fbignoob:28戶 然後只給住戶13個車位 ?___?02/14 10:37
70FWizZ:柯文哲滿嘴創新施政我都幫他想好了他不敢張景森敢02/14 10:37
71Fkeydata:都市府先墊,分回來也才打平17億02/14 10:37
72Feasy101:中國土地所有權是誰的 不同國家遊戲規則不一樣 聽不懂喔02/14 10:38
73Fmichael0728n:不過你這篇講出重點,就算拿掉前一篇沒提到的停車位02/14 10:38
74Fmichael0728n:,它自己給的數字算出來也不會是15%,15%根本亂兜出02/14 10:38
75Fmichael0728n:來的02/14 10:38
76FWizZ:跟土地所有權沒關係啊 為了安全起見剷平地上物 公益來著02/14 10:39
公益談不攏,就立法或輔導。(雖然超出他權限) 把問題全部都推到一邊? 其實談不攏的是釘子戶還是一坪換一坪的一般住戶多? ※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:44:20
77FWizZ:而且剷平地上物也不會影響土地持份阿 只是房子沒有惹02/14 10:39
78Fkeydata:市府容積給到滿,4樓蓋到13樓,市府墊17億分回來也才打02/14 10:39
79FWizZ:說人天真之前我覺得你先搞清楚房子是房子土地是土地比較好02/14 10:39
80Fkeydata:平02/14 10:40
81Fgitsvn:人家都講了要先看巷弄有沒有到八公尺,是不是精華地02/14 10:40
82Ftortoise1017:然後停車位地下空間也要建築成本,你要加上停車位坪02/14 10:40
83Ftortoise1017: 就要剪去成本02/14 10:40
84FWizZ:現在講都更不是都拿地震跟結構安全來嚇唬人嗎 那就剷平阿02/14 10:40
85Fgitsvn:台北市哪來的一堆八公尺巷弄老房?連這個都搞不清楚就在噴 02/14 10:41
86Fgitsvn:台北市最多的就是六公尺及以下的老房好嗎,自己算算02/14 10:41
87Fbignoob:公設都不用成本也很怪 樓梯電梯都是建商平白送的?02/14 10:42
這個算了,營建成本*1.3。就是含公設面積去計算。
88Fgitsvn:考慮都審到底能不能蓋到14層,不要天真無邪還不承認02/14 10:42
12層就12層。 簡化計算(反正地主分的比例一樣),只是建築面積減少。 成本和支出等比例12/14下降。
89Forinsinal:6公尺是幾層樓阿????02/14 10:42
90Fgitsvn:都有實務例子給你看了還要嘴硬也是很好笑,一堆不住台北市02/14 10:43
91Fgitsvn:的在搞笑02/14 10:43
92FWizZ:討論都更當然討論街廓重劃 某g根本好笑02/14 10:43
93Feasy101:剷平我支持阿 反正有人會抗議 我猜還會有人人肉擋怪手02/14 10:43
94Fwangsanmin:6公尺2層樓 一般樓高3米02/14 10:44
95Fgitsvn:六公尺巷弄住三,算上容積獎勵,了不起就是讓你蓋到六層02/14 10:44
96FWizZ:把6公尺的都更完畫成8公尺 算法又不一樣惹耶02/14 10:44
97Fwangsanmin:不過他們在說的6米是路寬 不是講樓高02/14 10:44
98FWizZ:街廓不改那只能叫重建不叫都更02/14 10:44
99Forinsinal:笑死人了 上一篇拿常見的4,5層樓算出天兵的年化利潤3%02/14 10:44
100Fgitsvn:街廓重劃咧,超級幽默 02/14 10:45
101FWizZ:都更要考量機能性跟交通 跟整建完的市容02/14 10:45
102Forinsinal:妳回去噴那年化利潤3%啦02/14 10:45
103Fgitsvn:永春都更不叫都更,蘭州都更也不叫都更02/14 10:45
104FWizZ:單純老屋重建有什麼好討論的02/14 10:45
105Fgitsvn:單純老屋重建有什麼好討論,還以為老屋重建很簡單喔02/14 10:46
106Fgitsvn:對啊水源路"老屋重建"搞了十年,還真簡單02/14 10:46
107FWizZ:老屋重建就是又麻煩又沒效益 所以沒人要做 懂?02/14 10:46
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:50:29
108Fgitsvn:永春"老屋重建"臨的是忠孝東路五段,搞了17年,還真簡單02/14 10:47
109FWizZ:哀跟概念不清的人講話真累02/14 10:48
110Fgitsvn:講的一嘴好都市規劃,那就請你講講怎麼把五排六公尺巷弄02/14 10:48
111FWizZ:那你說說看你屁的台中七期跟這些有什麼關係02/14 10:48
112Fgitsvn:的40年老公寓重劃成你最強的都更好了02/14 10:48
113FWizZ:那個都已經市地重劃的level了02/14 10:48
114Fgitsvn:台中七期就是都市計畫失敗,很難懂?有夠幽默02/14 10:49
115FWizZ:規模大中小都摻在一起講 你最行XD02/14 10:49
116Fgitsvn:還改街廓咧,你就講怎麼把五排六公尺巷弄老房怎麼重劃啊02/14 10:50
117FWizZ:整個台北市都都市計劃失敗阿XD02/14 10:50
118Fgitsvn:台北市一大堆這種六公尺巷弄老房,五排太難嗎?那三排就好02/14 10:50
119Fgitsvn:三排兩條六公尺巷弄,你講講怎麼街廓重劃02/14 10:51
120Fgitsvn:不要只會講街廓重劃真要你重劃就畫不出來了02/14 10:51
121Fgitsvn:你以為六公尺很難做嗎?還有三公尺的咧 02/14 10:51
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 10:54:28
122Fgitsvn:你也知道整個台北市都市計劃失敗,那你要整個台北市02/14 10:52
123FWizZ:畫當然畫得出來XD 尺規線拉一拉就可以了02/14 10:52
124FWizZ:問題是涉及越多越難談 但要談市容更新跟安全02/14 10:52
125Fgitsvn:來街廓重劃嗎?你要說這樣難度比"老屋重建"簡單嗎?02/14 10:52
126Fgitsvn:你真的知道你自己在說什麼嗎?02/14 10:53
127FWizZ:問題 怎麼會只是原址改建 那你緊鄰住戶也是危險群阿02/14 10:53
128FWizZ:怎麼保證你要的安全? 隔壁老屋倒壓到你怎辦02/14 10:53
129Fgitsvn:所以就不用講什麼老屋重建難,街廓重劃簡單這種搞笑言論02/14 10:54
130FWizZ:你才不知道你在說什麼啊 你要講安全問題 防震那就是整個考量02/14 10:54
131Fbignoob:zz魔人24小時都掛版的 怎麼會想找他吵架阿 找錯人了拉02/14 10:54
132FWizZ:要講都市機能 就是街廓重劃阿 不然單純老屋改建 有啥好談02/14 10:54
133Fgitsvn:笑死,誰在跟你講安全問題02/14 10:55
134FWizZ:條件住戶爽就重建不爽就不重建而已02/14 10:55
135FWizZ:柯文哲就是在講安全問題02/14 10:55
136Fgitsvn:不用這樣若無其事的的轉移話題啦,這招很瞎02/14 10:55
137FWizZ:醉蝦的是你啊02/14 10:56
138Fgitsvn:鍵盤重劃畫不出來講去安全問題,還自以為神不知鬼不覺,好笑02/14 10:57
139FWizZ:最好笑的是你啊02/14 10:57
140Fgitsvn:現在問題很簡單,覺得有暴利,那就自己賺,學學水源路都更02/14 10:58
就一般住戶資訊不對等阿。 現在建築師這麼多。 政府真的可以考慮一下立法不安全就重建或都更。 順便媒合一下營造廠和建築師,技師等。
141FWizZ:你市政府怎麼介入私人產權 不就是只能用安全問題嗎02/14 10:58
142Fpttuser999:有顆顆看到估價師就腿軟惹 你為啥麼要破壞皇城的和氣?02/14 10:58
143FWizZ:人家住得好好的也不想賺應該不用經過你同意吧02/14 10:58
144Fgitsvn:不要整天只會鍵盤暴利02/14 10:58
145FWizZ:不要整天只會把鍵盤重建講成都市更新 那樣很糗02/14 10:59
146FWizZ:整天意淫別人的房子XD02/14 10:59
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 11:04:59
147Fdreamyello:他只是想戰 沒要跟你討論的意思 省點口水02/14 11:08
148FWizZ:我覺得他很可憐02/14 11:11
149FWizZ:都市計畫 都市更新 公辦自辦 跟重建改建 都是不同思考02/14 11:12
150FWizZ:全部拉在一起只是為了幫柯一句幻想帶風向02/14 11:13
151FWizZ:現實上就是有可能一坪換一坪甚至以上 也有可能少於一坪02/14 11:13
152FWizZ:但預期重建後房價可以增值的 那就有機會談得成 哪能一概而論02/14 11:14
153Fgitsvn:真幽默,一下都市更新,一下又說老屋重建簡單,一下又扯02/14 11:15
154Fgitsvn:安全問題,一下又講街廓重劃,扯來扯去扯不完的好像是你吧02/14 11:15
155Fgitsvn:現實可以一坪換一坪,也可能少於一坪,然後呢?你覺得這句話02/14 11:16
156Fgitsvn:有任何意義嗎?扯了一大堆也沒講出個什麼大道理02/14 11:17
這本來就看地點地價。 還是訂一個全國統一比例好噗好?
157Fgitsvn:要講幹話乾脆講講你可能娶到子瑜當老婆,也可能娶不到02/14 11:18
158Fgitsvn:明明白白顯現就是在講幹話的態度,這樣大家都省事啊02/14 11:19
不要這樣,他娶不到。 子瑜我老婆!
159FWizZ:崩潰了喔02/14 11:21
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 11:22:54
160FWizZ:你才講半天沒主軸吧 你要的到底是什麼 大家自己出錢重蓋的02/14 11:21
161FWizZ:的話怎麼會有柯文哲的事呢02/14 11:22
162Fgitsvn:笑死,講的好像你就很有主軸一樣02/14 11:22
163FWizZ:我的主軸就是噹你02/14 11:23
164Fgitsvn:噹?現在除了鍵盤重劃還有鍵盤噹,這麼愛自我愉悅也隨你啊02/14 11:24
165FWizZ:跟你一樣愉悅阿 西西02/14 11:24
166Fgitsvn:反正有人專長就是鍵盤規劃鍵盤愉悅,莫可奈何02/14 11:24
167FWizZ:有人專長就是鍵盤柯粉02/14 11:25
168FwiniS:實務上又有哪個五層公寓蓋成五層大樓的??02/14 11:25
169FWizZ:五層怎麼大樓啦XD 加電梯就算嗎02/14 11:25
170Fpttuser999:台灣房市就是賣方市場 都暴利成這樣還要一副裝功德02/14 11:26
171FwiniS:上一篇就算五層啊,推到爆我都不知在推啥鬼02/14 11:27
172Fpttuser999:的嘴臉是怎樣 明明就不是建商還要幫他喊燙 XD02/14 11:27
173FwiniS:後面十四層就不講建商賺多少了,洗很白02/14 11:27
174Fpttuser999:這種反生存選擇的生物怎麼還沒被淘汰? XD02/14 11:28
175FWizZ:不要問賺多少 反正柯粉覺得你住老公寓就是貪財02/14 11:28
176FwiniS:這篇認真算還有魔人跑來放大絕,阿就不要更啊,更完有保固02/14 11:28
177FwiniS:膩02/14 11:28
178FWizZ:就要乖乖屁股洗乾淨參加重建不要囉嗦 大概是這樣02/14 11:28
179Fashrum:建商好賺怎麼沒人跳下來賺? 乾,台灣有黑道啊02/14 11:35
180Fashrum:政府願意扶植新建商專做自辦都更又不受黑道滋擾,我做!02/14 11:36
181Fdkramses:這篇計算方式比較正常 建商擺明吃相難看 旁邊喝湯的跟著02/14 11:39
182Fdkramses:吆喝 一群既得利益者 哼哼02/14 11:39
183Fdogbydog:崩潰這種事情都是先喊先贏02/14 11:39
184Fttykimo:這麼好賺怎麼台北都還沒人動02/14 11:42
就一般人資本不夠。 且資訊不足。 台北一堆建商合建案是平行世界? 正義國宅還有人被黑道掛點。 所以沒人動是啥? 另外之前台北市議員建商空屋稅爭議,一堆人不是幹的要死? 現在卻說住戶太貪! 雖然不太可能是全部相同的人說, 但是這風向太亂了吧!
185FWizZ:還好我先喊了 這次 算我贏02/14 11:43
186FwiniS:柯批這麼愛更就公辦公建吧02/14 11:46
187FwiniS:回歸初衷連建商成本全公開02/14 11:47
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 11:51:36
188Ftaikonkimo:看路段啦 真的允許蓋到十層以上的 私辦ok02/14 11:49
189Ftaikonkimo:但小巷弄的 就只能期待公辦了吧02/14 11:50
190Falco7:建商賣71w/坪 都還能賺100% @@02/14 11:56
191Fchudly:前面的討論是用戶不出錢,管銷的部分不應該是+720而應該是02/14 12:03
192Fchudly:-720才對,地下工程的成本部分沒列入計算,這要業界的人才02/14 12:03
15萬就是有含地下工程造價的平均。 以14樓的建案應該是還太高。 然後我有多計算30%的公設面積,應該不會差太多。 720萬我一開始認為建商有因此多分到土地所以列入。 但推文有網友指正, 想想建商也沒拿到,也沒拿出。 所以應該是中間總利益160%左右吧(照估價師的例子)
193Fchudly:估的準。我認為上一篇是漏算了停車位的利益02/14 12:03
※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 12:10:46
194Fhenryeech:柯黑到底有沒有腦啊?要反駁又提不出算式 一直跳針 加02/14 12:15
195Fhenryeech:油好嗎02/14 12:15
196Fnightmare08:上篇不是說要蓋14樓,而是拿14樓的建築成本15萬/坪的02/14 12:29
197Fnightmare08:數字來計算……02/14 12:29
MY BAD ,沒看清楚。 影響的只有停車位。可能剩下8-10位。 算建商分到 4*200=800萬 總利潤 (8143+800-4072)/4072=119.7% 不對,沒看清楚的是你, 他有說蓋14層。 反正建商賺的一定不是估價師說的每年3趴 ※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 12:41:49 ※ 編輯: AZTEC (203.73.93.140), 02/14/2018 12:46:37
198FLittleBob:成本還有一筆大概5-6趴的代銷公司銷售費用02/14 13:21
看案子大小。反正一定不是推爆那篇講的每年3趴
199FZuiho:推02/14 13:47
※ 編輯: AZTEC (115.82.128.106), 02/14/2018 13:49:58
200FLittleBob:土建融成數大概可貸七成 利息大約是2-2.5趴02/14 13:58
201FLittleBob:建築師公會開的費用大概是工程費的6-9%02/14 13:59
你好專業,那個太細了。 所以我沒細算。 不過整個案子沒60,70%起跳的利潤。 連開始談都不會談。
202Fs5031588:沒看清楚重新算的話,內文不用改一下嗎?誤導大家?02/14 14:00
話說看錯的是那個網友。 我並沒有看錯。 不改是讓大家從頭看到尾,知道來龍去脈。 真要說誤導, 那個估價師說的利潤才真的在誤導大家吧。 ※ 編輯: AZTEC (115.82.128.106), 02/14/2018 14:13:03 ※ 編輯: AZTEC (115.82.128.106), 02/14/2018 14:14:47
203FwiniS:原文的五層大樓都不刪了,急著護航? 02/14 14:22
204Fldwang:謝謝 02/14 14:25
205FwiniS:基準跳來跳去,單位前後不一,還射後不理,那才叫真正的誤 02/14 14:27
206FwiniS:導 02/14 14:28
207FIncentive:打臉推 02/14 14:38
208FLittleBob:要拿到45%獎勵的案子最小基地面積可能要300坪以上 02/14 15:16
209FLittleBob:新北給的簡易都更獎勵最多只有20% 要500平方公尺的基地 02/14 15:16
210FLittleBob:這些基地獎勵一少 投報就不向這邊40平算的這麼漂亮了 02/14 15:17
211FAZTEC:樓上專業。 02/14 15:27
212Flalabye:土地重劃那有徵收過程...不要亂誤導 02/14 15:39
213FLittleBob:因為細節真的太多了 其他區假設賣不到120萬只賣60萬 02/14 15:41
214FLittleBob:營建成本也不能從15萬降到7萬5啊 大概也要13-14萬 02/14 15:42
215Fnoabstersion:估價師幫建商講話天經地義 02/14 16:05
216Fmorphology:就因為連估價師都幫建商說話,誰敢走權變讓建商的麻吉 02/14 17:32
217Fmorphology:幫自己的財產喊價? 02/14 17:32
218Faborwang:推 02/14 17:49
219Fabbag:太專業看不太懂 幫高調讓其他人討論~ 02/14 23:27